维修管理

商品房维修基金管理亟待加强

发布日期: 2010-01-08 14:57:26   浏览次数:
商品房维修基金俗称商品房的养老金,这不仅直接关系到每一位业主的切身利益,而且直接关系到商品房特别是商品住宅的安全维护及物业管理能否正常运营,关系到城市经济和社会生活的稳定。因此,建立和完善商品房维修基金管理制度是十分必要的,是推行住房制度改革的必然要求。
  在我国,由于城市房屋实行商品化、市场化的时间不长,商品房维修基金还是一个新生事物,在实践中还存在一些漏洞和问题,如相关的法律、法规及部门规章的规定不完备、不一致,甚至存在矛盾和冲突,在实际执行中各地的规定和做法也千差万别。更为突出的问题是在一些省份和城市,特别是一些中小城市,至今尚未建立相应的归集和管理制度,并由此造成相当多的业主尚不知道商品房维修基金为何物,对业主在购房时已经缴纳的商品房维修基金因缺乏有效的监管导致去向不明、用途不清等,上述种种情况和问题,已足以为我们敲响警钟,商品房维修基金的管理亟待加强。
  笔者认为,建立和完善商品房维修基金管理制度,是一项长期的、系统化的工程,必须立足全局,立足长远,从完善立法和建章立制入手,以加强归集和监管为工作重心,确保商品房维修基金能够“收起来、用得上、不流失”。分述如下:
  一、进一步完善立法和建章立制。
  从目前的实际情况看,“政出多门,法规、规章打架”是造成商品房维修基金管理混乱的一个重要原因,这同时也成为加强和完善管理的瓶颈和障碍。因此,当务之急是应由国务院或者国务院授权的部门就商品房维修基金的缴纳主体、缴纳比例、使用范围以及归集和监管等事项做出明确具体的规定,以做到有法可依。其中除缴纳比例一项可以做出弹性规定外,其他规定均应尽力做到统一、明确,以避免和减少执行中的矛盾和冲突。同时,在实际执行中,允许并要求各级人民政府或者主管部门必须尽快制定具体的办法和实施细则,以尽快建立、规范和完善相应的归集和管理制度。在建章立制工作中,包括国务院在内的各级人民政府和相关部门要真正履行监督职能,以做到既要各司其职,又要逐级审核、逐级负责,以确保基本原则和制度的规范和统一,防止再次出现“政出多门”和“打架”现象。
  二、规范和加强商品房维修基金的归集和使用管理。
  商品房维修基金的归集和使用管理,是商品房维修基金管理的中心环节,只有做到“有法可依”、“有法必依”,才能保证这一制度能够贯彻落实,并惠及每一位业主。要实现这一目标,首先要做好商品房维修基金归集工作,要充分发挥各城市人民政府和房地产主管部门的作用,并建立专门的管理机构负责统一归集和管理商品房维修基金。对已经由开发商或物业管理部门收集的资金,要尽快将其归集到专门的管理机构,对已经被挤占、挪用的资金,要尽快予以追缴、补足,以保障业主的利益不受损害。同时,还必须加强对商品房维修基金的存储、收益和使用管理。要做到专户存储、专户管理,并严格按照规定的使用范围和审批程序进行使用管理。要坚持业主的权利和利益至上的原则,赋予业主对商品房维修基金的所有权、知情权、收益权和使用决策权。只有这样,才能使这一制度真正充分发挥应有的作用,也才能真正做到取之于民、用之于民,也才能真正取信于民。
  三、强化监管,确保资金安全。
  商品房维修基金的缴纳、归集和使用,是一项长期的、连续性的且十分复杂琐细的工作,并直接关系到千家万户的切身利益,可以说容不得半点差池,特别是要确保资金安全。为此,必须建立健全相应的监管制度,以防患于未然,预防违法违纪现象发生。要做好这项工作,需要房地产主管部门、银行以及监察、审计等部门的通力合作,同时更需要发挥广大业主和业主委员会的监督作用。只有确保了资金安全,才能保证商品房维修基金制度发挥应有的作用,保证城市房地产事业的健康、持续发展,保证业主的利益不受非法侵害,并进而保证城市经济和社会生活的稳定、发展。
  综上所述,笔者认为,对商品房维修基金的管理亟待加强。对此,各级人民政府和主管部门必须予以足够的重视,尽快制定和完善相应的法规、规章和制度,并尽快付诸实施,加强归集和使用管理,加强监管,以确保该制度在城市国民经济和社会生活中发挥应有的作用。

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